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以“不可抗力”为由解除租赁合同,没那么简单!

日期: 2020-02-19
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案件来源:宁波海曙法院


不可抗力[bù kě kàng lì]

《中华人民共和国合同法》的一百一十七条规定:不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据全国人大法工委释义,本次新冠疫情属于不可抗力事件,但是是否所有合同都可基于此次“不可抗力”疫情而主张合同解除呢?

答案:不是




以“不可抗力”主张合同解除的构成要件:
1、发生了不可抗力事件;
2、该不可抗力事件导致合同目的无法实现或合同不能继续履行;
3、该不可抗力事件必须发生在合同成立以后、履行以前。


案例01

2018年11月,孙某将房屋租给王某用作网约房,约定租期5年,每月租金2750元,租金支付方式为押一付三。

2019年11月下旬,王某按期支付了三个月房租。王某称,今年1月,受疫情影响,他取消了春节订单并全额退款,并与孙某协商租金减免,孙某未及时回复。2月2日,涉案房屋所在小区采取封闭式管理,不允许外来人员进入。王某认为,该房屋已无法正常使用,提出因不可抗力而解除合同。孙某愿减免半个月房租,后期减免再协商,但王某坚持解除合同。

随后,孙某向法律提交诉状,诉称合同长达5年,疫情的影响不足以影响合同继续履行,被告解除合同系违约,要求其支付1万元违约金。

在法院主持下,双方15日达成调解协议:解除合同,王某支付2750元违约金,不要求孙某退还未到期的租金。


案例02

原告是网约车司机,被告是某车辆租赁公司,双方2019年11月签订《车辆租赁合同》,租期1年,租金每月3000元。2月15日,网约车司机诉至法院,称因疫情影响,小区采取封闭式管理,该情形构成不可抗力,要求解除租赁合同,被告退还押金9400元。被告则表示原定2月20日复工,希望继续履行合同,若如期复工,愿减免10日租金;未如期复工,再次协商租金减免。

经调解,司机接受租赁公司的方案,同意继续履行合同,并愿与被告共同承担因疫情产生的损失,撤回起诉。


以“不可抗力”为由解除租赁合同,没那么简单!
法官表示,疫情防控属不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力,但并不是必然导致合同免责解除,而要综合考虑合同履行期限、履行内容、疫情影响程度、因果关系等。就上述两起案件来说,防控对合同履行产生了影响,但尚未达到令合同目的不能实现的程度,疫情结束后租赁合同可继续履行,合同目的可以实现,承担人无权以不可抗力为由要求解除合同。


以“不可抗力”为由解除租赁合同,没那么简单!

由此可见,法院对援引不可抗力请求解除合同的审查标准较严格,如果不可抗力没有达到导致合同目的不能实现的严重程度,则当事人无权解除合同。



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