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元聚原创|购买小区停车位,勿“踩雷”

日期: 2020-03-27
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元聚原创|购买小区停车位,勿“踩雷”


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元聚原创|购买小区停车位,勿“踩雷”


随着居民生活水平逐渐提高,私家车的数量也在不断上升,但因城市土地有限,居民小区停车位仍然属于紧缺资源。即使可以顺利购买到停车位,却因“产权”归属等问题与开发企业或物业服务企业产生分歧,导致诸多法律纠纷。不久前,就有业主到律所进行咨询,询问20年使用权的停车位能否购买,有何法律风险。我们先来看一下停车位的权属分类,在不同停车位分类中找到解决这类问题的答案。



元聚原创|购买小区停车位,勿“踩雷”

类型I——独立的停车位



独立停车位或者停车库,是指满足立项和规划条件、办理了土地出让手续,与小区建设在构造上能够明确区分,并且可以办理不动产权登记权证书的车位。

此类型停车位通常和业主购买的小区住宅一样,一般具有70年的使用年限。根据《物权法》第七十四条第二款的相关规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。对于此类型的停车位,小区业主与开发企业签订车位转让合同,并办理完毕权属转移登记手续,即可成为车位的所有权人,一般出现的纠纷和问题相对较少。



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类型II——人防工程停车位



人防工程停车位,属于建造在小区人防工程内的,非战时用于停车使用的车位。《物权法》第五十二条规定,国防资产属于国家所有。即人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能,该类车位不可以办理不动产权证书,其所有权既不属于开发企业,也不属于业主,不能进行转让。

但根据《人民防空法》第五条规定的相关规定,人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。故小区开发企业作为投资者将防空工程改造成人防停车位后,可以将停车位进行出租。但需注意的是,如果开发企业已经将小区人防工程的建筑成本已分摊到商品房购房款中,人防工程的建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成,实际已转化为全体业主承担,人防车位出租权、收益权应当归全体业主所有。

业主在承租这类人防工程停车位同时需要注意承租期限,不能超过《合同法》规定的最长20年的租赁期限。本文开篇中业主询问仅有20年使用权的停车位能否“购买”这一问题,所“购买”的车位一般指的也是这类可以长期承租但不能进行权属转移登记,不具备所有权的车位。

另外,对于江苏省内的人防工程停车位,按照《江苏省政府办公厅关于加强人防工程维护管理工作的意见》的要求,结建工程停车位自2013年5月1日之后,租期是不能超过3年的。业主在承租此类人防工程停车位时,不仅要承担不具有车位所有权的风险,同时也会面临实际无法长期使用的法律风险。



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类型III——公共区域停车位



公共区域停车位,一般指占用小区公共道路及其他场地,为满足临时停放车辆而设置的车位。根据《物权法》第七十四条第三款的相关规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确规定,建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的属于业主共有车位。因此,建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位,且占用公共土地的,应属于小区业主共有,开发企业无权将此类停车位进行出卖或者出租。



但往往针对此类型的车位,发生的争议的情况通常是如何判断停车位是否属于规划核准,进而影响产权的归属问题。我们先来看一下案例。

被告A置业公司经建设、规划部门的许可建设一小区,并按当地《规划局建筑工程规划设计要点通知》的要求,以0.2车位/户的标准建设了地下车库。建成后的小区,规划核准为36个车库(被告实际建设59个车库)作为独立于商品房建筑面积的部分在《预售商品房备案证明》和《商品房屋登记备案平面图》中得到了反映,但未取得独立的销售许可证。后A置业公司按高档商品房定价办法对该小区商品房自行定价销售,并以均价10万元/车库的价格向小区业主出售地下车库的使用权,车库使用权的年限同业主购买商品房的年限。原告为该小区业主委员会,其起诉被告A置业公司,请求法院确认小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利为全体业主共有。

一审法院作出判决:A置业公司将地下停车库移交给业委会管理,全体业主享有地下停车库的权益。后A置业公司不服一审判决,向中级人民法院提起上诉。中级人民法院经审理认为,原审查明事实不清,裁定撤销原判,发回重审。

一审人民法院重审后认为:小区规划核准车库数量为36个,实际建设59个,故超规划建设的23个车库应属业主共有。并且,按照当地的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》第六条的规定,应有不低于15%的车库为业主保留。小区业主实际有权取得的车库为29个。被告A置业公司已交付了24个车库,尚应向原告业委会移交5个车库。由于原告业委会应移交的车库已实际出售给小区其他业主,业委会要求移交停车位的请求实际无法履行,故业委会有权要求A置业公司支付5个车库对应的出售价款50万元。宣判后,原告业委会及被告A置业公司均未提起上诉。




元聚原创|购买小区停车位,勿“踩雷”

根据上面的案例,我们认为如将停车位判断为小区全体业主共有,应满足如下条件:

1.开发企业在计算公摊面积时已把停车位建筑面积计算在内;

2.建造停车位的成本核算在住宅开发成本内;

3.小区在规划时已经明确停车位作为公共配套设施的功能。

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律师建议

综上,业主在购买小区停车位时,我们建议首先应对于停车位的建设、规划条件等重要信息进行查询,确认权属性质;其次,在签订合同时,注意车位使用权转让与所有权转让的区别,避免业主购买车位时混同“长期承租”与“转让”的概念,购买无法获得所有权的停车位;最后,如业主可以接受车位使用权的转让,在长期承租停车位时,应注意合同中关于使用期限不得超过20年最长承租期限。避免业主在购买停车位时踩到“雷区”。


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