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元聚原创|以物抵债协议是否能够排除法院的强制执行

日期: 2020-04-01
浏览次数: 33
元聚原创|以物抵债协议是否能够排除法院的强制执行


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元聚原创|以物抵债协议是否能够排除法院的强制执行




以案说法
(案号:2019最高法民终842号)
闵某系远东水泥公司的代理销售商,其向承达公司供应水泥,承达公司向金福地公司供应商品混凝土,由此形成了三方债权债务关系。后经三方协商,由金福地公司以房屋抵顶三方的债务

2011124日,闵某与金福地公司签订《商品房购销合同》,约定闵某以总价632886元购买金福地公司x号房屋一套。同日,金福地公司向闵某出具收款收据。

2012年3月20日,金福地公司向闵某交付了x号房屋,闵某同日缴纳了配套设施费、公共维修基金、契税、产权工本费等费用。此后,闵某便对x号房屋进行装修、使用。但一直未办理房屋权属转移登记备案手续
 
20144月15日,云南高院对王某诉金福地公司民间借贷纠纷一案出具民事裁定书,裁定查封、扣押、冻结金福地公司等人价值1.2亿元的财产。

同年4月22日,云南高院查封了金福地花园的部分房产和部分土地使用权,其中包括了涉案的x号房屋。

该案进入执行程序后,云南高院于2016年2月17日作出执行裁定书,裁定拍卖包括涉案x号房屋在内的房地产
 
案外人闵某以对执行标的享有合法权益为由向云南高院提出书面异议。云南高院于2018年10月24日作出裁定,驳回闵某的异议请求。
 
本案的争议焦点之一就是闵某是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益


元聚原创|以物抵债协议是否能够排除法院的强制执行
法院观点

对于闵某是否就案涉房屋享有排除强制执行的民事权益,应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定予以判断。


该条规定了在出卖人的金钱债权强制执行程序中,一般不动产买受人在何种情况下能够排除对涉案不动产强制执行的问题。其所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系,以及所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。


而以物抵债协议系以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的,不动产交付仅系以物抵债的履行方式,并不能改变所谓的“买受人”在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”,在完成不动产权属转移登记之前,仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。


因此,除非执行案外人确有证据证明当事人之间已经另行达成了真实的以不动产买卖合意为基础的不动产买卖关系,而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶,否则,一般而言,以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利,并不能够排除债务人的其他债权人的强制执行。


本案中,从闵某与金福地公司签订《商品房购销合同》的原因来看,虽该合同虽具有房屋买卖合同的外在形式,但据其自认,实质上是冲抵远东水泥公司与承达公司,以及承达公司与金福地公司之间的三角债关系。也就是说,闵某签订该合同的目的实际上并非为购买案涉房屋,双方的真实意思表示事实上是为了抵销三方债务。基于债的平等性原则,闵某对金福地公司的债权与本案所涉执行债权相比,并不具有优先实现的价值利益,故不能认为闵某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。



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实务建议

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,在金钱债权执行中,买受人若要对登记在被执行人名下的不动产提出异议,则需要符合下列情形,并且其权利要能够排除执行:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定予以判断。


本案中,为何法院最终没有认定闵某对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益,是因为闵某与金福地公司之间签订的合同,虽然其形式上为《商品房购销合同》,但是实质上是双方为了抵销三方的债务而签订的以物抵债协议,而以物抵债协议本质上还是属于债权范畴,并不能引起物权的变动,因此,双方并没有成立真正的房屋买卖关系。


但是,如果本案中的以物抵债协议已经实际履行,即双方办理了房屋权属转移登记备案手续,房屋的所有权已经归于闵某名下,那么此时闵某才有权主张排除对该涉案房屋的强制执行


所以,类似本案的情形,在签定合同时,建议签订以买卖房产为合同目的,购房款付款方式为以债权抵扣的合同,并及时完成房产交付;如条件许可,尽早办理房屋权属转移登记手续。

声明

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